Квартира, бывшая в употреблении | Законодательство | Дом | wday.ru WDay.ru ВойтиЗарегистрироваться На сайте В разделе Лента друзей Мой профиль Дневник Дневник Сделать запись Мои фото Мои фотографии Загрузить новые Настройки Анкета Мои друзья Мои читатели Подписка Группы друзей Звезды Тайны Мода Красота Любовь Секс Карьера Жизнь Велнесс Дети Дом Еда Туризм Отдых Главная  »  Дом  »  Законодательство  »  Квартира, бывшая в употреблении Дом Дизайн интерьера Строительство и ремонт Архитектура Практика Материалы и конструкции Законодательство Уютный дом Чистота и порядок Бытовая техника Растения Комнатные цветы Ландшафтный дизайн Садоводство Флористика Домашние животные Кошки Собаки Птицы Рыбы Мелкие животные Экзотика Новости партнеров Elle.ru Ellegirl.ru Marketgid.ru Загрузка... Квартира, бывшая в употреблении Автор:  Александр Иванов Журнал Домой, №5 Операции с недвижимостью всегда сопряжены с определённым риском как для покупателя, так и для продавца. И вторичный рынок жилья не исключение. Основные проблемы связаны с высокой стоимостью предмета купли-продажи, а также со сложностями, возникающими при оформлении квартиры. Этап первый, подготовительный Как всякое серьёзное дело, покупка квартиры требует тщательной подготовки. В первую очередь надо найти ту самую жилплощадь, которая станет вашим домом. Если бы вы покупали квартиру в строящемся здании, процесс поиска существенно сократился бы. В нашем случае искомое жильё уже находится в чьём-то пользовании, и надо, чтобы этот кто-то решил выставить его на продажу. Начать поиск стоит с изучения специализированных газет и журналов, просмотра Интернет-сайтов, поиска по друзьям-знакомым, чтения обычных объявлений около подъездов. Это своеобразное маркетинговое исследование поможет вам узнать порядок цен, сопоставить предложение рынка и свои возможности. Когда вы окончательно определитесь, что именно и за какие деньги ищете, имеет смысл начинать обзвон. Работа эта утомительна, но эффективна. Если же найти хоть сколько-нибудь устраивающий вас вариант не удастся, лучше пересмотреть свои требования к квартире. Если времени на самостоятельный подбор жилья у вас нет, можно воспользоваться услугами риэлторского агентства. Его специалисты подберут несколько вариантов квартир в соответствии с теми требованиями, которые вы выскажете. Однако советуем полагаться не только на опыт агентств недвижимости, но и на свою удачу и интуицию, ведь квартира нужна вам, а не риэлтору. Депутаты Государственной Думы хотят изменить ст. 31 Жилищного кодекса РФ таким образом, чтобы бывшие супруги сохраняли право пользования жильём и после прекращения семейных отношений, вне зависимости от перехода права собственности на это жильё к другому лицу. Иными словами, если вы при продаже квартиры не заручились согласием своей второй половины, то ваш супруг или супруга останутся зарегистрированными в проданной квартире. Этап второй, просмотровый Когда несколько возможных вариантов подобраны, необходимо договориться о времени просмотра квартир. Приготовьтесь поездить по городу, подстраивая свой рабочий график под расписание жизни продавцов. Осматривайте квартиры внимательно, не стесняйтесь задавать вопросы. Обязательно надо выяснить: кто является собственником квартиры и кто в ней зарегистрирован; как давно в доме проводился капитальный ремонт; не подвергалась ли квартира перепланировке; если перепланировка очевидна (например, объединены лоджия и комната или воздвигнуты дополнительные стены), получали ли хозяева на неё разрешение и зарегистрировали ли изменения в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если разрешение не получено, можно поторговаться и снизить цену на квартиру (но оформлением перепланировки в этом случае придётся заниматься покупателю). Этап третий, переговорный Когда подходящая квартира найдена и нравится вам и членам вашей семьи, не затягивайте с переговорами о цене. Обратите внимание, что сумма, которая была указана в рекламе, и та цена, которую продавец называет вам на месте, могут не совпадать. Ведь покупателей, скорее всего, несколько, а ему надо выбрать только одного из претендентов. Очевидно, что свой выбор он сделает в пользу того, кто предложит большую сумму. Можно по­пробовать поторговаться – в любом случае вы ничего не потеряете. Но опыт последних лет показывает, что снижение цены маловероятно, хотя и возможно. Часто приходится общаться не с самим владельцем квартиры, а с представляющим его риэлтором. Конечно, в этом случае лучше, чтобы и ваши интересы тоже представлял профессиональный участник рынка недвижимости. Иначе при заключении предварительного соглашения о покупке квартиры ваши права могут быть в чём-то ущемлены. А между собой риэлторы договорятся быстрее и сберегут ваши нервы. При передаче задатка возьмите у владельца квартиры расписку, в которой должны быть указаны фамилия, имя и отчество продавца и покупателя, сумма задатка, а также адрес приобретаемой квартиры. Очень важно на этом этапе определиться с размером задатка и аванса (предоплаты), которые станут гарантией того, что продавец не передумает и не продолжит дальнейший поиск покупателей. Различие между задатком и авансом существенно. В соответствии с Гражданским кодексом РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения в счёт причитающихся по договору платежей. Так что в случае, если стороны расторгают договор по взаимному соглашению (и вы нашли лучший вариант квартиры, и у вашего продавца ситуация изменилась), задаток вам возвращают. Но вот если сделка не состоится по вине покупателя, задаток останется у продавца. Если же продавец изменит решение, он обязан возвратить покупателю задаток в двойном размере. Аванс же – это предварительный способ расчётов. Если сделка не состоялась, он должен быть возвращён в любом случае. Передачу задатка и аванса нужно оформить в письменном виде. Для того чтобы не перепутать два этих платежа, внесите в текст договора пункт, в котором будет назван размер и того, и другого (если, конечно, вы с продавцом пришли к соглашению об осуществлении авансового платежа). Можно заключить предварительный договор купли-продажи, где будет указана стоимость квартиры и сумма задатка, которую вы вносите. Не забудьте оформить расписку, удостоверяющую передачу аванса (при этом надо помнить, что в соответствии со ст. 161 Граждан­ского кодекса РФ сделки на сумму меньше 10 МРОТ заверять не надо). Или, что безопаснее, договоритесь с продавцом о безналичном перечислении суммы. Этап четвёртый, проверяющий Поговорка «Доверяй, но проверяй» здесь как нельзя более кстати. Теперь, когда все договорённости достигнуты, предстоит самое сложное – проверка юридической чистоты сделки. Разумеется, если вы действуете через риэлторское агентство, все вопросы, связанные с организацией проверок, будут решены без вашего участия. Но если вы всё же решили действовать самостоятельно, приготовьтесь стать разведчиком – от того, насколько тщательно будут проверены все детали будущего договора купли-продажи, зависит ваше спокойствие. Справка и экспликация из БТИ помогут удостовериться в том, что квартира имеет именно ту площадь, которая указана в договоре. Учтите, что произведённая в квартире перепланировка должна быть юридически оформлена. Справка из Единого информационно-расчётного центра (ЕИРЦ) нужна для того, чтобы подтвердить отсутствие задолженностей по квартплате и оплате коммунальных услуг. Вдруг ваш продавец перед продажей квартиры поболтал по телефону с друзьями из Папуа – Новой Гвинеи? Если квартира перешла к продавцу по наследству или была подарена, изучите правоустанавливающие документы – завещание или дар­ственную. Для того чтобы подробнее исследовать прошлое квартиры, начните с получения архивной справки (расширенной выписки) или просто выписки из домовой книги. Это сложно, но возможно. Выписка из домовой книги нужна для того, чтобы узнать, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади. Возможно, один из владельцев квартиры отбывал (или отбывает) заключение в местах лишения свободы или, например, находится на длительном лечении в психиатрической больнице, а потому не попал в число тех, на кого была приватизирована квартира. Ещё одна возможная поправка касается сохранения права проживания в квартире для тех родственников, которые по каким-либо причинам не принимали участия в её приватизации. Всё это значительно усложнит процедуру купли-продажи вторичного жилья – вряд ли кому-то захочется приобретать квартиру «с довеском» в виде проживающих там родственников прежнего владельца. Но даже если кто-то из прежних хозяев квартиры по каким-либо причинам не был из неё выписан, поводов для беспокойства пока нет. С 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ дают новому владельцу квартиры возможность выселить нежелательных лиц из жилого помещения, принадлежащего ему, поскольку «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника» (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Тем не менее, чтобы обеспечить себе дополнительные гарантии, советуем вам сделать следующее. Если кто-то из членов семьи продавца ещё не выписан из квартиры к моменту совершения сделки, включите в договор купли-продажи обязанность продавца юридически освободить жилое помещение после заключения договора. Иначе придётся бороться за право на проживание в купленной квартире и подавать иск о выселении. Хорошо, если вам удастся «погрузиться» в историю квартиры лет на 10–15, поскольку срок исковой давности по сделкам купли-продажи составляет 10 лет. Приготовьте и свои документы. От покупателя нужны будут: документ, удостоверяющий личность (паспорт); если вы состоите в браке – согласие супруга или супруги на покупку жилья. Этап пятый, денежный Это один из самых ответственных этапов, поскольку совершается сразу несколько важных действий: передача денег, подписание договора, сдача документов на регистрацию. Начнём с передачи денег. Вариантов здесь несколько. Во-первых, можно перечислить причитающуюся продавцу сумму на его банковский счёт. Этот вариант хорош тем, что не требует пересчёта денег (за вас это сделает банк). Кроме того, не надо будет думать, как обезопасить операцию по передаче крупной суммы наличных. Во-вторых, можно воспользоваться услугами депозитария. Такой вариант наиболее распространён. Обычно покупатель закладывает деньги в депозитарную ячейку банка, и заинтересованные стороны подписывают договор аренды банковской ячейки, в котором определяют условия доступа к ней. Депозитарная ячейка представляет собой надёжно защищённый сейф, расположенный в специально оборудованном помещении внутри банка (подробно мы писали об этом в июньском номере за 2007 год). Все расчёты по сделке через депозитарную ячейку производятся в охраняемом банковском помещении, что обеспечивает и безопасность, и полную конфиденциальность. В-третьих, не исключается и дедовский способ – передать деньги непосредственно продавцу в руки. Но в этом случае желательно делать это при свидетелях, хорошенько позаботившись о собственной безопасности. И ещё: обязательно составьте расписку, в которой укажите, что сумма была в полном объёме передана продавцу. Но мы рекомендуем лишний раз не рисковать и всё же прибегнуть к услугам банка. После того, как денежный вопрос решён, подписывается договор купли-продажи квартиры. Проект надо подготовить заранее, согласовав его содержание. Желательно доверить эту работу профессионалам. Кстати, это ещё один довод в пользу заключения сделки купли-продажи через агентство недвижимости. Но даже если вы доверились профессионалам, расслабляться рано. Важно знать, что сделка купли-продажи может быть признана недей­ствительной, если не будут соблюдены все формальности. В частности, договор купли-продажи бу­дет недействителен, если он заключён под влиянием обмана, угроз, насилия, заблуждения, а также лицом, не способным понимать значение своих действий. Легко лишиться свежекупленной квартиры, если договор с вами заключён недееспособным или ограниченно дееспособным человеком (статьи 171, 176 ГК РФ). Поэтому желательно убедиться, что продавец вполне отдаёт себе отчёт в тех действиях, которые совершает. Если вы имеете дело с представителем продавца, обязательно изучите выданную ему доверенность (не истёк ли срок её действия, на то ли лицо она выписана). И настаивайте на личном присутствии собственника жилья при оформлении сделки. Если же, по словам представителя, собственник уехал в загранкомандировку или подался в отшельники на Гоа, самый разумный шаг – отказаться от сделки, какой бы привлекательной она вам ни казалась. Основанием для того, чтобы договор был признан недействительным, является факт его заключения вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для продавца условиях, чем воспользовалась другая сторона (статьи 177–179 ГК РФ). Отсюда вывод: будьте предельно осторожны при составлении договора. Желая уменьшить сумму расходов на оплату нотариальных услуг при продаже квартиры, практически все указывают в договоре балансовую стоимость жилья (по-другому её ещё называют стоимостью по БТИ). Такая стоимость всегда ниже реальной. А поскольку официальной системы рыночной оценки в нашей стране пока не существует, нечистоплотный продавец через некоторое время может заявить, что он продал квартиру исключительно потому, что ему срочно нужны были деньги на операцию редкой аквариумной рыбке, а потому он вынужден был уступить жильё практически за бесценок. В этом случае суд может оказаться на стороне продавца, особенно если у вас и расписки в передаче денег нет. Да, если суд сочтёт договор недействительным, он не только заставит покупателя освободить квартиру, но и обяжет продавца вернуть деньги. Однако чаще всего оказывается, что полученных денег у продавца уже нет – вы же помните, у него болела аквариумная рыбка. И процесс получения даже неполной суммы, отданной вами за квартиру, может растянуться на годы. Учтите, что, покупая квартиру с неоформленной перепланировкой, вы заранее обрекаете себя на крупные денежные и временные расходы в том случае, если планируете это жильё впоследствии продать. Поводов для оспаривания заключённого договора предостаточно, поэтому будьте внимательны при его составлении и заключении. Прочитайте договор, обращая внимание на каждый его пункт. И не стесняйтесь задавать вопросы, если вам что-то непонятно. Очень важная деталь: если вы приобретаете квартиру в долевую собственность, договор подписывается всеми членами вашей семьи. Совершеннолетние члены семьи ставят свои подписи самостоятельно, а вот подписи детей 14–18 лет должны быть заверены родителями (или опекунами, или попечителями). Иначе договор будет признан недействительным. Заключённый вами договор должен быть отдан на регистрацию в Федеральную регистрационную службу (Регистрационную палату). Учтите, что регистрация договора купли-продажи недвижимости – шаг обязательный. Этап шестой, заключительный Осталось совсем немного – получить документы (зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности) и вступить в права квартировладельца. Тут тоже надо держать ухо востро: при передаче квартиры составьте особый документ – акт приёма-передачи. Не забудьте получить от прежних хозяев не только ключи, но и расчётные книжки. Ну и, кроме того, проследите, чтобы выезжающие не вывезли лишнего – очень часто возникает проблема с электрическими или газовыми плитами (например, покупатель уверен, что продавец оставляет плиту на кухне, а тот забирает её на новое место жительства). Подведём итоги. Покупка квартиры на вторичном рынке, безусловно, имеет свои преимущества. Вы приобретаете не голые бетонные стены, а уже обжитое пространство. Однако именно достоинства такой квартиры могут обернуться её недостатками. Поэтому взвесьте все за и против. Кроме того, помните, что сумма, которую вам придётся заплатить, будет несколько больше стоимости соб­ственно жилья. По общему правилу расходы на оформление сделки несёт покупатель. Сюда входят плата за аренду банковской ячейки, подготовка договора и оплата услуг нотариуса, оплата регистрационного сбора. Регистрация всяческих документов у нотариуса обойдётся в 200–500 руб. за документ. Можно потратиться и на специальную страховку – застраховать риск утраты права собственности. Это обойдётся в сумму, равную 0,15–1,5 % от стоимости квартиры. Покупка квартиры – дело ответственное и серьёзное, а потому экономить здесь не стоит. Даже если вы нашли подходящий вариант самостоятельно, будет лучше, если оформлением вашей покупки займутся профессионалы. Чтобы проголосовать, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь Чтобы проголосовать, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь 0 баллов 0 голосов добавить в избранное разместить в блоге подписатьсяна комментарии пожаловаться Комментарии tester  Комментарий удален  автором Чтобы написать комментарий, войдите или зарегистрируйтесь. Другие статьи в рубрике «Законодательство» Сдаем-снимаем квартиру Вас затопили соседи? Как правильно взыскать ущерб Федот, да не тот Перестройка-2 Регистрируем новую собственность © 2008 Hachette Filipacchi Shkulev / Правила пользования / Условия цитирования / Карта сайта   HTML-код для вставки в блог
 

Квартира, бывшая в употреблении


Операции с недвижимостью всегда сопряжены с определённым риском как для покупателя, так и для продавца. И вторичный рынок жилья не исключение. Основные проблемы связаны с высокой стоимостью предмета купли-продажи, а также со сложностями, возникающими при оформлении квартиры.

Читайте далее на WDay.ru

 
BBcode для вставки в форум [b][color=#E10000]Квартира, бывшая в употреблении[/color][/b] [img]http://wday.ru/images/art/2/2418_1.jpg[/img]Операции с недвижимостью всегда сопряжены с определённым риском как для покупателя, так и для продавца. И вторичный рынок жилья не исключение. Основные проблемы связаны с высокой стоимостью предмета купли-продажи, а также со сложностями, возникающими при оформлении квартиры.Читайте далее на [url=http://wday.ru/living/law/_article/2418/]WDay.ru[/url] Вы точно хотите удалить этот комментарий? ДаНет    Указать ссылку: - в текущем окне - в новом окне    Вход на сайт Логин или адрес почты: Пароль: Вспомнить пароль Запомнить на этом компьютере Зарегистрироваться Войти Вспомнить пароль Введите свой логин или адрес почты, чтобы мы могли выслать письмо с паролем. Логин или адрес почты: Вспомнить пароль Вход на сайт Логин или адрес почты: Пароль: Запомнить на этом компьютере Войти Регистрация Пожалуйста, заполните все поля формы. Логин: * Может состоять только из латинских букв и знака подчеркивания Пол: Женский Мужской * E-mail: * Пароль: * Пароль еще раз: * Введите число, указанное на картинке Кликните, если картинку не видно Зарегистрироваться - fifa 2006 mobil gargoyle nokia 8910 kiev apartaments rent asko 5004.13 () dvd-box kyiv apartments service motorola v3i 5004.14 () 88 : revol - touch screen qtek dunlup 205 55 r16 sony ericsson k790i braas certification microsoft shell kyiv apartaments service 5440.13 () 8800 white gold hotbird protherm 21102 - restart 5440.15 () 2112 sharp ar-m205 rvg thuraya sg 2520 100 o2 optix nokia 8910 black decker -